JAKARTA - Bagi warga negara asing yang berencana membeli properti di Australia, memahami aturan sejak awal menjadi langkah penting.
Aturan ini mengatur jenis properti yang dapat dibeli, persetujuan dari lembaga resmi, hingga kewajiban finansial yang harus dipenuhi. Dengan mengetahui ketentuan lebih awal, proses investasi bisa lebih cepat, mengurangi risiko kesalahan, dan membantu pengambilan keputusan yang tepat.
Australia memiliki regulasi khusus bagi non-residen, terutama terkait status kepemilikan properti dan persetujuan dari Foreign Investment Review Board (FIRB). Artikel ini merinci persyaratan utama bagi orang asing yang ingin membeli properti di negeri kanguru.
Definisi Orang Asing Menurut Pemerintah Australia
Dalam peraturan investasi Australia, istilah “foreign person” atau orang asing memiliki definisi hukum yang cukup kompleks. Status ini tidak hanya berlaku untuk individu, tetapi juga korporasi, trust, dan berbagai entitas lain.
Dasar hukum diatur dalam Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975, dan penjelasannya tersedia di Guidance Note 2 – Key Concepts pada situs Foreign Investment Australia.
Secara umum, seseorang dikategorikan sebagai orang asing jika ingin membeli properti di Australia namun tidak termasuk dalam salah satu kategori berikut:
Warga negara Australia
Permanent resident Australia
Warga negara Selandia Baru dengan special category visa
Bagi pemegang permanent resident, ada situasi tertentu di mana mereka tetap dianggap sebagai foreign person, misalnya jika tidak tinggal secara rutin di Australia.
Individu yang Dianggap Orang Asing
Individu dianggap foreign person jika membeli properti residensial atau komersial dan bukan bagian dari tiga kategori di atas. Pemerintah Australia menyarankan untuk meminta nasihat hukum independen bila ragu terhadap status ini.
Temporary Resident
Orang asing pemegang visa sementara tidak boleh membeli rumah lama (established dwelling) mulai 1 April 2025 hingga 31 Maret 2027. Namun, mereka tetap bisa membeli tanah kosong atau properti baru.
Temporary resident didefinisikan sebagai pemegang visa sementara yang mengizinkan tinggal minimal 12 bulan, atau sedang mengajukan permanent visa dengan bridging visa.
Badan Usaha atau Entitas Non-Individu
Korporasi atau trust juga dianggap foreign person jika ada individu non-residen, perusahaan asing, atau pemerintah asing yang memiliki kepemilikan signifikan. Kriteria ini berlaku secara agregat jika beberapa pihak asing memiliki kepemilikan bersama, termasuk pemegang kepentingan signifikan dalam trust.
Persetujuan dari FIRB
Syarat pertama yang wajib dipenuhi adalah mendapatkan persetujuan FIRB sebelum membeli properti. FIRB adalah badan peninjau yang memberikan izin bagi WNA membeli properti atau berinvestasi di Australia.
Cara mengajukan persetujuan FIRB:
Ajukan aplikasi melalui situs resmi pemerintah Australia
Bayar biaya aplikasi sebelum keputusan diterbitkan
Tunggu proses persetujuan sekitar 30 hari
Beli properti tanpa izin FIRB bisa berakibat denda besar dan hukuman penjara hingga 3 tahun. Persetujuan FIRB juga diperlukan saat:
Menandatangani kontrak pembelian properti
Mengambil alih hak kepemilikan di masa depan
Meningkatkan porsi kepemilikan pada properti yang sudah dimiliki
Memiliki leasehold lebih dari lima tahun
Persyaratan Finansial dan Pajak
Selain harga properti, pembeli asing harus memperhitungkan biaya tambahan, antara lain:
FIRB application fee
Stamp duty (termasuk tambahan bagi foreign buyers)
Capital gains tax (CGT) saat menjual properti
Annual vacancy fee jika properti tidak dihuni atau disewakan minimal 6 bulan per tahun
Foreign Citizen Stamp Duty di beberapa negara bagian
Additional Foreign Acquirer Duty, contohnya di Queensland sebesar 7%
Biaya ini penting diperhitungkan agar rencana investasi tidak terganggu.
Jenis Properti yang Boleh Dibeli oleh Orang Asing
Orang asing tidak bisa membeli properti sembarangan. Properti yang boleh dibeli:
Properti baru (new dwellings)
Proyek yang sedang dibangun
Tanah kosong (vacant land), dengan syarat dibangun rumah dalam 4 tahun dan melaporkan hasil pembangunan dalam 30 hari setelah selesai
Properti yang tidak boleh dibeli:
Rumah lama (established dwellings), kecuali ada pengecualian
Jika properti baru dijual oleh developer, unit tersebut tidak boleh pernah ditempati dalam 12 bulan terakhir.
Pengecualian untuk Properti Hunian Lama (Established Dwelling)
Meski secara umum orang asing dilarang membeli rumah lama, ada beberapa pengecualian:
Redevelopment – Properti lama diizinkan jika akan dibangun ulang dan jumlah unit bertambah
Temporary resident – Boleh membeli properti lama untuk ditinggali sendiri, harus dijual saat meninggalkan Australia
Properti komersial – Aturan rumah lama tidak berlaku
Membeli properti di Australia oleh orang asing membutuhkan pemahaman hukum, persetujuan FIRB, serta perencanaan finansial yang matang. Mengetahui jenis properti yang diperbolehkan, pengecualian, dan kewajiban pajak sangat penting agar proses investasi berjalan lancar.
Dengan memahami semua syarat ini sejak awal, calon pembeli bisa menghindari kesalahan, mempercepat proses, dan membuat keputusan investasi yang lebih tepat.